Metodologia do Índice Corretora.ai
O Índice e o Observatório medem o preço PEDIDO por metro quadrado nos anúncios. Em resumo: mediana, sem repetidos, só com amostra suficiente, sempre com a data.
De onde vêm os dados
De anúncios ativos em portais imobiliários e em sites de imobiliárias, coletados pela Corretora.ai. Quando o mesmo imóvel aparece em mais de um anúncio, ele entra uma vez só. Nenhum anúncio, link, foto ou texto de terceiros é mostrado: só números agregados.
Como calculamos
Para cada anúncio de venda, dividimos o preço pedido pela área construída (ou, sem ela, pela área do terreno). A mediana é o valor do meio: metade dos anúncios pede mais, metade pede menos. A faixa vai do 1º ao 3º quartil, onde está a metade central dos anúncios.
Quando um bairro aparece
Só com pelo menos 30 anúncios com preço e área válidos. Abaixo disso, o bairro não tem página nem entra no Índice. Nomes diferentes do mesmo bairro são juntados por uma tabela de apelidos conferida pela equipe.
Tendência e tempo de saída
A tendência compara a mediana do mês com a do mês anterior e aparece quando há dois meses de série. O tempo de saída é a mediana dos dias entre a primeira e a última vez que um anúncio foi visto, nos que saíram do ar; aparece quando há anúncios suficientes. Até lá, os dois ficam como "em formação".
O que os números não dizem
Preço pedido não é preço de venda: a negociação costuma baixar o valor. A mediana do bairro não é o valor de um imóvel específico. Para isso existe a Avalia, com Estudo de Mercado e PTAM.